核心要点
韩国总统李在明表示，民众担忧韩国或将重蹈上世纪 90 年代初日本覆辙，遭遇房地产市场崩盘。
多位经济学家接受消费者新闻与商业频道采访时称，全社会楼市泡沫恐慌言过其实，理由是韩国首尔出台了严苛管控政策与贷款限额。
严苛的房贷管控、高首付要求，叠加居民杠杆率较 2021 年峰值回落，降低了房价下跌诱发银行体系动荡的风险。
2026 年 7 月 19 日，韩国釜山国际会展中心，韩国总统李在明在联合国教科文组织世界遗产委员会第 48 届会议开幕式上发表讲话。
韩国总统李在明援引上世纪 90 年代初日本标志性房地产崩盘事件，在着手修订税制以稳定住房市场之际，引发外界对首尔楼市走势的担忧。
李在明称，有相当多民众担心韩国会陷入日本式长达二三十年的 “失落时代”。这里指代日本 “失落二十年”：当年不动产与股市泡沫破裂后，日本经济增长长期陷入低迷。
本周四，李在明在一场房地产政策公开研讨会上指出，上世纪 90 年代初日本东京楼市如同气球一般彻底破裂，借此警示韩国楼市过热隐患。
他补充道，不动产是韩国家庭财富占比最高的资产；数据显示，韩国是全球家庭财富不动产集中度最高的国家之一。
截至 2025 年 3 月末，韩国家庭总资产中不动产占比 75.8%，金融资产仅占 24.2%。
韩国总统素来习惯抛出大胆预判。
2025 年韩国总统大选前，韩国综合股价指数（KOSPI）徘徊在 2500 点附近，彼时身为总统候选人的李在明放出目标：任期内推动股指冲上 5000 点，承诺解决韩国股市长期估值偏低的 “韩国折价” 问题。
受益于人工智能带动的芯片产业繁荣，KOSPI 指数在其就任半年多后的 2026 年 1 月短暂突破 5000 点。
当前 KOSPI 指数在 6700 点上下震荡，涨跌波动剧烈，原因是指数高度依赖三星电子、SK 海力士两大权重龙头。
指数行情（数据延迟，韩元计价，日本标准时间当日 15：32 更新）：6690.62 点，下跌 406.27 点，跌幅 5.72%。
李在明政府一直尝试引导家庭资金从过热楼市流向金融市场，但这项政策收效有限。
经济学家：恐慌情绪过度夸大
多位经济学家向 表示，拿韩国对标日本崩盘，高估了当下风险。
荷兰国际集团（ING）韩日高级经济学家姜敏珠表示：“韩国不动产泡沫全面破裂的概率很低。”
她解释，韩国房贷审批多年持续偏紧，当局严格管控贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）。此前韩国贷款价值比最高可达 80%，如今首尔地区普遍降至 40% 以下。
2024 年韩国家庭债务占国内生产总值（GDP）比重为 90.14%，较 2021 年 98.67% 的历史高点有所回落，但该数值在亚洲仅次于澳大利亚，位居第二。
姜敏珠认为，李在明此番发言，更多反映市场对近期房价回暖的焦虑，而非不动产泡沫即将破裂。
凯投宏观（Capital Economics）亚洲高级经济学家加雷斯・莱瑟认同上述观点，认为泡沫恐慌被夸大。
他表示，房价快速上涨仅集中在首尔一地；即便首尔房价，较 2022 年 1 月也仅上涨 10%。釜山等城市房价已经跌到 2022 年 1 月水平的八成。
购房者需要支付高额首付，大幅降低了资不抵债、银行坏账暴雷的概率，金融稳定性风险因此受限。
专家分析，韩国大概率不会复刻日本 1990 年股市、楼市双崩盘，但两国在金融结构、人口趋势上存在诸多相似点。
星展银行研究部高级经济学家马铁颖提出，韩国信贷 / GDP 比重、股市总市值占比均接近泡沫破裂前的日本，这意味着韩国容易受到加息、信贷收紧、全球外部冲击的影响。
但和泡沫前夕的日本不同，韩国并未出现大规模资本涌入、本币持续升值的情况，韩国央行因此拥有更大货币政策调整空间。
同时，韩国央行相比当年日本央行，更早针对通胀与金融失衡提前出手调控。
复盘历史：上世纪 80 年代日本楼市、股市投机炒作达到顶峰；1989 年 12 月日本央行开启加息周期，引发 90 年代金融市场崩塌，日本经济此后长期增长乏力，步入漫长低速发展期。
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责任编辑：郭明煜
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